Los puntos de atención al negociar un arrendamiento comercial en Francia

Por Cazeau & Associés

Como se explicó en un previo artículo, en Francia, el arrendamiento de locales comerciales se rige por reglas muy estrictas y protectoras del arrendatario.

Es por ello que al elegir este tipo de arrendamiento, el emprendedor tiene que comprobar algunas clausulas para asegurarse que sus derechos se cumplirán.

Hemos reagrupado en tres temas esenciales, los puntos a los cuales el emprendedor tiene que prestar su máxima atención.

Duración y termino del contrato de arrendamiento

El código de comercio establece una duración mínima de 9 años para los arrendamientos comerciales. Sin embargo, el arrendatario siempre podrá terminar el contrato al cabo de cada periodo de tres años. Es lo que se llama el periodo trienal. Para eso, el arrendatario tiene que notificar el fin del contrato por los menos 6 meses antes del fin del periodo trienal.

Por eso, a estos contratos se les suelen llamar: los arrendamientos “3-6-9”.

Otro elemento interesante es que, al llegar su fecha de vencimiento, el contrato de arrendamiento comercial no se termina.

De hecho, si no se concluye el contrato, o una renovación por escrito del arrendatario o del arrendador, el contrato se prorrogará tácitamente por un periodo indefinido.

El derecho del arrendatario a renovar su contrato de arrendamiento comercial es imperativo. Por tanto, el arrendador, para rechazar la renovación tendrá que justificar un motivo legítimo, o pagar al arrendatario lo que se llama una indemnización por desalojo.

Precio del arrendamiento y evolución a lo largo del contrato

El precio del arrendamiento está fijado libremente por las partes, pero en general no supera el “valor del alquiler profesional”, definido en una tabla de tarifa, cuyo cálculo se revisa cada año por la Comisión Departamental de los Valores de Alquiler de los Locales Comerciales.

También, cada tres años, las partes tienen la facultad de revisar el precio de acuerdo con el “índice trimestral de referencia”.

Finalmente, cuando el contrato se renueva por escrito o se prorroga tácitamente más allá de 3 años, la limitación del precio no se aplica. Entonces, hay que ser consciente de que el precio del local comercial puede variar a lo largo del contrato y anticipar estas variaciones.

Distribución de las cargas y de las obras

Es importante tener cuidado con las cargas sociales o expensas. El contrato debe contener un inventario de las cargas (copropiedad, impuestos, etc.) que gravan el local y su distribución entre el arrendador y el arrendatario.

En principio, el arrendatario tiene que pagar los gastos corrientes de mantenimiento, y de reparaciones, así como los gastos corrientes (agua, luz etc.). Por el contrario, el arrendador tendrá que pagar los impuestos vinculados con la propiedad del local (contribución económica territorial, por ejemplo) y las reparaciones importantes que afectan el edificio.

Sin embargo, las partes pueden derogar esta repartición clásica de las cargas, y el arrendador puede imputar al arrendatario el impuesto sobre los bienes inmuebles, los impuestos correspondientes al disfrute del inmueble, y una cuota de los impuestos de copropiedad.

En todos los casos, los puntos de atención pueden variar según el emprendedor, su actividad y sus proyectos, y puede ser pertinente preguntar a un profesional del derecho en caso de duda.